Hausses de loyer à géométrie variable d’un océan à l’autre

Au moment où, parmi 1,5 million de ménages locataires québécois, la majorité reçoivent ou s’apprêtent à recevoir l’avis de renouvellement de leur bail, Le Devoir propose un tour d’horizon des différentes manières de limiter — ou non — les hausses de loyer au Canada.

Sans limite, ou presque

 

Sur les réseaux sociaux, plusieurs locataires québécois s’étonnent, ces jours-ci, des hausses demandées par leur propriétaire : 63 % par-ci, 200 $ par-là… Si les propriétaires, au Québec, ont le droit d’exiger de tels montants, les locataires ont aussi celui de les refuser — contrairement à la norme qui prévaut dans la moitié du Canada, où les propriétaires peuvent exiger la hausse de leur choix, sans que les locataires aient le loisir de la contester.

En Alberta, en Saskatchewan, à Terre-Neuve-et-Labrador, au Nunavut et dans les Territoires du Nord-Ouest, il n’existe aucune règle pour limiter les hausses de loyer. Au renouvellement d’un bail, le propriétaire soumet l’augmentation de son choix. Les locataires ont deux options : accepter et rester ou refuser et déménager.

Les loyers des 4 ½ à Calgary ont ainsi augmenté, en moyenne, de 14,3 % en 2023 selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Il s’agissait de la hausse la plus élevée parmi les grandes villes canadiennes en 2023. 

« C’est en Alberta que les loyers s’envolent le plus rapidement au Canada, précise Dale Whitmore, directeur des politiques et de la réforme de la loi au Centre canadien pour le droit au logement (CCHR). Nous voyons d’ailleurs une augmentation importante de l’itinérance là-bas. »

Au Nouveau-Brunswick, c’est le prix du marché qui détermine la limite de la hausse demandée. Si l’augmentation dépasse l’inflation, le Bureau des relations entre les locataires et les propriétaires peut étaler la hausse voulue sur plusieurs années. Plutôt que de demander 15 % en un an, par exemple, le propriétaire pourra demander 7,5 % pendant deux ans, ou 5 % pendant trois ans.

Fait intéressant : la loi néo-brunswickoise accorde le droit aux locataires de demander une baisse de loyer si les dépenses fixes du propriétaire diminuent ou si celui-ci n’a pas tenu un engagement négocié lors du précédent renouvellement de bail. 

À noter que la loi terre-neuvienne est celle qui offre le moins de protection aux locataires. Depuis que le Yukon a réformé la sienne en 2023, Terre-Neuve-et-Labrador est le seul endroit au Canada qui autorise un propriétaire à évincer un locataire sans devoir fournir de motif.

Hausses plafonnées

 

D’autres provinces imposent plutôt un plafond aux hausses de loyer que les propriétaires peuvent demander. Au Manitoba, les hausses permises fluctuent en grande partie en fonction de l’inflation et se chiffrent à 3 % cette année. Cependant, dès que le coût d’un logement excède 1615 $ par mois, il échappe à la règle et son propriétaire peut augmenter son loyer à sa guise. 

En Ontario, le plafond est à 2,5 % depuis deux ans. En Colombie-Britannique, il se chiffrait à 2 % en 2022 et à 3,5 % cette année — bien en deçà de l’inflation annuelle, estimée à 5,6 %. 

Dans ces provinces, les propriétaires peuvent tout de même exiger une hausse qui excède la limite s’ils ont investi des sommes majeures à leur immeuble, par exemple pour rénover la toiture ou remettre à neuf le système de chauffage. Ils doivent cependant, avant même de soumettre l’avis d’augmentation aux locataires concernés, obtenir l’autorisation des autorités semblables au Tribunal administratif du logement québécois.

Au Québec, le processus marche dans le sens contraire : le propriétaire peut soumettre l’augmentation de son choix sans que l’aval du TAL soit nécessaire. Si le locataire se sent lésé et que les deux parties ne parviennent pas à un compromis, le propriétaire doit cependant saisir le Tribunal pour justifier sa hausse, qui tranche les litiges en fonction d’une grille de calcul mise à jour à chaque début d’année.

À noter qu’au Québec, un logement construit depuis cinq ans ou moins échappe à toute forme de contrôle de loyer. Le propriétaire d’un tel logement peut ainsi demander la hausse de son choix sans que le locataire ait le droit de la contester.

Hausse entre deux baux

 

Québec est un des seuls endroits au Canada où la loi limite le loyer qu’un propriétaire peut fixer entre deux baux. La clause G permet à un nouvel occupant de contester le coût imposé par le propriétaire à son arrivée s’il le juge abusif par rapport au plus bas loyer demandé au cours des 12 derniers mois.

Ailleurs au Canada, les propriétaires peuvent augmenter les loyers comme bon leur semble au départ d’un locataire. « Ça encourage les propriétaires à évincer leur locataire pour de fausses raisons afin de contourner le plafond imposé par leur gouvernement », déplore Dale Whitmore.

La Nouvelle-Écosse et le Yukon, par exemple, ont commencé à encadrer les hausses pendant la pandémie pour protéger les locataires en temps de COVID-19. Les loyers, dans certains cas, ont malgré tout flambé. 

« En Nouvelle-Écosse et au Yukon, les locateurs ont l’option de soumettre des baux à durée limitée qui ne se renouvellent pas automatiquement arrivés à expiration, explique M. Whitmore. Nous voyons de plus en plus de propriétaires l’utiliser pour pouvoir remettre leur logement sur le marché au prix qu’ils souhaitent quand le bail arrive à échéance. Ça rend la réglementation inefficace. »

Malgré le plafond de 2 % imposé depuis 2020 en Nouvelle-Écosse, par exemple, Halifax a connu un des taux d’augmentation les plus élevés du Canada l’année dernière, avec une moyenne de 11 % en 2023 pour un 4 1/2, selon les données de la SCHL.

Idem dans la grande région de Toronto, où le loyer de deux chambres a grimpé en moyenne de 8,7 %, et ce, malgré le plafond de 2,5 % fixé par l’Ontario.

Regard sur le système québécois

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