Les plus fortes hausses de loyer en 30 ans dans la région de Montréal

Comme ailleurs au pays, le coût des loyers dans la région de Montréal a continué de grimper en 2023. L’inflation et les conditions du marché immobilier ont mené à la hausse la plus forte depuis au moins 30 ans, révèlent les données publiées mercredi par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Et le taux d’inoccupation des logements a encore baissé, atteignant un taux de 1,5 % en 2023 dans la région de Montréal, contre 2 % l’année précédente.

« L’offre de logements peine à suivre la forte croissance de la demande soutenue par la migration record, l’emploi et les coûts élevés de la propriété », souligne le rapport annuel de la SCHL

L’organisme précise que la forte demande de logements locatifs au Québec s’explique par la croissance démographique. Le solde migratoire a plus que doublé au Québec en 2023 avec l’arrivée d’un nombre record de résidents non permanents, souligne-t-on.



 

« Il y a eu beaucoup de constructions d’appartements au cours des dernières années, surtout concentrées dans les grands centres urbains, par exemple à Montréal, à Québec et à Gatineau. Par contre, la demande est très forte. Et il y a un fort ralentissement de l’accession à la propriété, les gens libèrent moins de logements pour acheter un condo ou une maison », explique Francis Cortellino, économiste à la SCHL, en entrevue au Devoir.

Abordabilité érodée

La hausse moyenne du loyer des appartements de deux chambres à coucher a été de 7,9 % dans la région de Montréal, pour atteindre 1096 $. Les loyers ont ainsi progressé plus rapidement que le salaire moyen dans la région, qui a, lui, monté de 4,5 %, souligne le rapport de la SCHL, qui note que l’abordabilité du marché locatif a continué de s’éroder.



 

Sans surprise, on remarque des écarts importants dans l’évolution des prix des logements lorsqu’il y a un changement de locataire. Ainsi, le loyer moyen pour un logement de deux chambres ayant accueilli un nouveau locataire s’élève à 1300 $ dans la région de Montréal, contre 1052 $ pour un logement qui n’a pas changé d’occupant. La SCHL indique d’ailleurs que la crise du logement incite les locataires à rester là où ils sont, comme en témoigne le taux de roulement de moins de 10 % l’an dernier, contre environ 17 % de 2016 à 2019, soit avant la pandémie. À l’échelle des régi ns urbaines du Québec, les hausses moyennes de loyer pour des logements ayant changé de locataire sont de 17,4 %, contre 5,6 % pour les autres logements.

Si le taux d’inoccupation s’élève à 1,5 % dans la région montréalaise, il s’élève à 3,2 % dans le centre-ville, à 1,9 % dans Notre-Dame-de-Grâce et à 0,6 % dans le Plateau-Mont-Royal.

Crise dans l’ensemble du Québec

M. Cortellino signale que les différentes régions du Québec ont aussi connu un resserrement de l’offre locative. Les constructions de logements ont progressé à l’extérieur des grands centres, mais pas au même niveau que la croissance démographique. 

« Les régions ont connu une hausse de la population dans les dernières années, mais c’est à cause de la pandémie, indique Francis Cortellino. Il y a plusieurs personnes qui ont quitté les grands centres comme Montréal ou les banlieues pour aller s’installer dans les plus petites municipalités. Les taux d’inoccupation dans les régions sont sous les 2 %. »

Dans la région de Québec, le taux d’inoccupation a chuté à 0,9 % — le plus bas niveau depuis 15 ans — et les hausses de loyer ont atteint 4,8 %. À Gatineau, 1,1 % des logements sont disponibles alors que les augmentations de loyer frôlent le 9 %.

La situation du marché locatif est semblable ailleurs au Canada. À l’échelle du pays, le taux d’inoccupation des appartements destinés à la location a atteint 1,5 % en 2023, alors qu’il était de 3,1 % en 2020 et en 2021. Par ailleurs, la hausse du loyer moyen a bondi de 8 % en 2023, alors qu’elle avait été de 5,6 % l’année précédente. À Calgary par exemple, l’augmentation a atteint 14,3 %. Si les taux d’inoccupation ont nettement diminué à Toronto, Montréal, Calgary et Edmonton, ils ont été stables à Vancouver et à Ottawa, constate la SCHL.

Consternation

Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) se dit « consterné » par les données publiées par la SCHL. L’organisme note que les prix des loyers des 20 dernières années ont augmenté beaucoup plus rapidement que l’inflation. « La principale dépense d’un ménage consiste à payer son loyer chaque mois, et cette dépense est devenue insoutenable. Les propriétaires de logements profitent de leur situation de quasi-monopole pour imposer des hausses de loyer excessives », estime Cédric Dussault, porte-parole du RCLALQ.

Le RCLALQ réclame du gouvernement qu’il instaure des mesures de contrôle des loyers, dont un registre des loyers, dans le projet de loi 31 de la ministre de l’Habitation, France-Élaine Duranceau.

Le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) demande aussi des mesures de contrôle des loyers et presse le gouvernement du Québec de financer la construction de 50 000 logements en cinq ans.

À l’opposé, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) juge « relativement modérées » les augmentations de loyer constatées par la SCHL, compte tenu de la croissance des coûts auxquels les propriétaires sont confrontés, de l’inflation et des taux d’intérêt élevés. Selon la CORPIQ, plus de 100 000 logements supplémentaires seraient nécessaires dans le marché québécois.

La SCHL n’est cependant pas optimiste pour 2024 puisqu’elle prévoit un ralentissement de la croissance de l’offre. « Au cours des derniers mois, les chantiers ont été moins nombreux à démarrer en raison de la hausse des coûts de construction et de financement », fait remarquer la SCHL.

Avec Sarah Boumedda

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