’accessibilité à la propriété serait hors d’atteinte jusqu’en 2026 ? Une sombre projection s’il en est, qui cache certaines nuances. Le marché québécois en fait partie.
La firme d’analyse Oxford Economics revient sur l’influence sur le marché immobilier qu’exerce la forte immigration, surtout dans un contexte de récession vraisemblablement en cours. En fait, elle pointe plutôt vers l’offre de logements insuffisante face à cette arrivée massive, pour conclure à une poussée haussière persistante sur les loyers et à une inaccessibilité à la propriété s’étirant dans le temps.
En juillet dernier, la population canadienne comptait 700 000 personnes de plus que ce qu’avait projeté Statistique Canada en août 2022. Oxford reprend des données de 2012 de l’agence fédérale qui, dit-elle, demeurent pertinentes dans la conjoncture actuelle d’inaccessibilité record. Ainsi, seulement 8 % des immigrants achètent une maison à leur arrivée. De plus, 79 % des résidents non permanents optent pour la location. Pour sa part, le recensement de 2021 indique que 42 % des immigrants vivant au Canada depuis moins de cinq ans s’en remettent à la location. Après cinq ans, ce pourcentage tombe à 18 %. On peut ainsi mieux comprendre cette pression haussière qui s’exerce d’abord sur les loyers, puis sur le prix des maisons, exacerbée qu’elle est par le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Selon Rentals.ca, le loyer moyen était en hausse de 11,1 % au Canada en septembre par rapport au même mois un an plus tôt. Au Québec, la hausse moyenne a été de 13 %, la mensualité atteignant globalement 1970 $. Ce loyer se chiffrait à 1724 $ pour un appartement d’une chambre à coucher (+16 %), à 2140 $ pour un appartement de deux chambres (+13 %) et à 2410 $ pour un appartement de trois chambres (+5 %).
Du côté hypothécaire, le paiement des intérêts sur l’emprunt a augmenté à 5,8 % du pourcentage du revenu disponible des ménages au deuxième trimestre, relève Oxford. Même si ce rapport se situe sous le sommet de 7,3 % du deuxième trimestre de 1991, il demeure le plus élevé depuis 1996 et bien au-dessus de la moyenne de 3,8 % pour la période de 2013 à 2019.
Les banques n’ont pu que réagir en augmentant la période d’amortissement. À l’exception de la Scotia, le pourcentage de prêts hypothécaires à amortissement de plus de 30 ans est passé de 0,3 % au premier trimestre de 2022 à un pourcentage oscillant entre 24 et 30 % au troisième trimestre de 2023, ajoute la firme, qui rappelle que l’augmentation de cette période d’amortissement ne fait que reporter l’impact de la hausse des taux sur le service de la dette.
Correction additionnelle des prix
Cette conjoncture « n’empêchera pas une correction additionnelle des prix de l’immobilier de 5 à 10 % d’ici la mi-2024, tel que prévu, gonflant la correction à 21 % depuis le sommet de février 2022. « Mais à plus long terme, une plus grande population alimentera une pression haussière sur le prix des loyers et des maisons » si l’offre n’est pas suffisamment accrue, affirme Oxford.
À l’instar de nombre d’économistes, Oxford prévoit que le taux directeur de la Banque du Canada, à 5 %, s’y arrimera jusqu’à la mi-2024, avant de revenir lentement vers le taux dit neutre de 2 %… en 2027. La firme d’analyse s’attend aussi à ce que le taux hypothécaire pour un terme de cinq ans sur un prêt traditionnel touche un sommet cyclique de 6,2 % au cours du présent trimestre, pour reculer autour de 5,25 % autour de 2027.
Ces cibles peuvent toutefois subir la distorsion de cette pression qui s’applique présentement sur le marché obligataire. Elle influence davantage la portion long terme de la courbe de rendement, en raison notamment du niveau d’endettement élevé des gouvernements, et module les échéances plus lointaines de la grille des taux hypothécaires. À titre d’indication, les dernières projections des économistes du Mouvement Desjardins voient ces pressions pousser le taux affiché sur le terme de cinq ans au-dessus de 7,6 % ce trimestre-ci, suivi d’un allègement attendu à partir du deuxième trimestre de 2024, qui le ramènerait autour de 6,6 % à la fin de 2025. Mais dans l’intervalle, le taux pour un terme d’un an partirait de son niveau actuel de 8 % pour tomber sous les 5 %. Et celui de trois ans, de plus de 7 % à un peu plus de 5 %. Il ne s’agit que d’un ordre de grandeur, mais la tendance se veut intéressante.
Plein impact à venir
Reste la fameuse accessibilité. À partir des statistiques de l’Association canadienne de l’immeuble, Oxford prévoit que son indice d’abordabilité ne reviendra à son niveau d’accessibilité qu’en 2026. C’est loin, mais c’est déjà mieux que sa précédente projection, qui ciblait 2027. En utilisant le prix de vente moyen, cet indice touchait les 122,7 points au troisième trimestre. Cela veut dire qu’une résidence type moyenne était à 22 % au-dessus de la capacité du revenu médian des ménages.
Mais on parle ici d’une moyenne canadienne, atrophiée par les déséquilibres disproportionnés venant des marchés de Toronto et des grandes villes de la Colombie-Britannique. À Montréal, l’indice se situait légèrement au-dessus de 100 points au troisième trimestre. Il devrait revenir à un peu plus de 90 au premier trimestre de 2026. À Québec, où l’immobilier résidentiel se veut plus abordable, il était à un peu plus de 70. Il devrait se maintenir autour de 68 sur l’horizon de temps retenu.
Et, d’ajouter Oxford, le plein impact de la hausse des taux hypothécaires s’en vient. Si l’on retient le calcul des économistes de la Banque Nationale sur l’effet de retardement sur l’économie, 42 % de l’impact de la hausse du loyer de l’argent depuis 2022 reste à venir.