Vendre son chalet sans payer d’impôt, vraiment ? Oui, c’est possible. Voyez comment.
Pierre Hénault et Lucille Vandal, deux abonnés au Courrier de l’économie du Devoir, se demandent comment vendre un chalet sans que le gain en capital soit imposé. Oui, il est possible de bénéficier de l’exonération, et ce, même si l’on est également propriétaire d’une maison. L’exemption pour résidence principale reste l’avenue à emprunter. Et cette exemption peut s’appliquer à une large panoplie de propriétés, dont le chalet. Ainsi, pour répondre à Charlotte Therrien, une autre abonnée à l’infolettre, cela vaut même si le chalet est habitable six mois par année, donc non aménagé pour l’hiver, doit-on comprendre. Même pour le condo en Floride, si le propriétaire est résident canadien.
Regardons ce qu’en disent les comptables professionnels agréés (CPA) :
Vous devez être le propriétaire de la résidence (seul ou avec une autre personne) ;
Une seule propriété par an et par famille peut être désignée comme résidence principale. L’Agence du revenu du Canada ne précise pas la durée exacte pendant laquelle le contribuable ou les membres de sa famille (époux ou conjoint de fait et enfants de moins de 18 ans) doivent habiter le logement afin de le désigner comme tel. On parle d’une résidence normalement habitée durant l’année. Donc quelques jours ou semaines peuvent suffire ;
Le bien doit être désigné comme étant la résidence principale dans la déclaration de revenus pour l’année de disposition du bien.
Et la location ?
Ça peut se compliquer dans une situation de location, explique Olivier Levesque, directeur fiscaliste chez Raymond Chabot Grant Thornton (RCGT). Si le chalet est loué une petite portion du temps, si la location est accessoire ou occasionnelle, il devrait normalement conserver sa nature dite personnelle. Mais s’il est loué sur une longue période afin de gagner un revenu, il n’a plus la même vocation. Et un changement de vocation déclenche une disposition présumée à la juste valeur marchande. On entre donc, ici, dans les nuances.
Les CPA ajoutent qu’un bien principalement utilisé en vue de gagner un revenu, ou figurant dans un inventaire, ne peut bénéficier de l’exemption. Cette catégorie comprend, notamment, les habitations à usage exclusivement locatif, à long ou à court terme. Elle pourrait aussi inclure les immeubles de plusieurs logements dont un seul constitue le domicile du propriétaire, qui loue les autres et en tire un revenu.
Même si l’interprétation pourrait, ici, comporter des zones grises, notamment pour la portion habitée par le propriétaire ou des membres de la famille, tient une nouvelle fois à nuancer le fiscaliste de RCGT. « Font toutefois exception les biens habités en temps normal par le propriétaire, mais mis en location ponctuellement et à court terme : pendant quelques semaines en été s’il s’agit d’un chalet, par exemple, ou encore si le propriétaire inscrit sa maison sur Airbnb pendant ses vacances. Font aussi exception les biens loués par le propriétaire à un membre de sa famille », ajoutent les CPA.
Laquelle désigner ?
Si l’on détient à la fois une maison et un chalet, à quelle résidence doit-on attribuer le statut de principale ? La question est d’autant plus pertinente qu’on a assisté à une flambée des prix de l’immobilier, peut-être plus forte du côté des chalets, et ce, dans un plus court laps de temps. Bref, c’est une question de mathématique, de gain latent divisé par le nombre d’années de possession.
Olivier Levesque donne l’exemple d’une maison achetée en 2000 et d’un chalet acquis en 2010, tous deux vendus en 2020, avec, chacun, le même gain en capital latent de 100 000 $. L’on parle d’une période de détention de 21 ans pour la maison, de 11 ans pour le chalet, ce qui nous amène à un gain latent de 4762 $ par année dans le premier cas, de 9091 $ dans le second. Le chalet affichant un gain latent par année plus élevée, on voudra qu’il soit entièrement exonéré.
À noter que la loi accorde une année en prime, question de tenir compte d’un délai transactionnel entre l’achat et la vente. La formule : 1 + nombre d’années désignées, le tout étant divisé par le nombre d’années totales de possession. Ainsi, en tenant compte de l’année gratuite, on désignera le chalet comme résidence principale pour dix années. L’année gratuite, plus 10 années de désignation, divisées par 11 années de possession, se traduit par le gain en capital sur la vente du chalet exonéré complètement.
Pour la maison, la période de désignation comme résidence principale serait 2000-2010, à laquelle s’ajoute l’année gratuite. Alors, 1 + 11 années de désignation divisées par 21 années de possession valent 57,14 %. Ce pourcentage appliqué au gain latent de 100 000 $ signifie que le gain en capital imposable sur la vente de la maison est de 42 857 $.
Et l’on sait que seule la moitié du gain en capital est imposable.
Précision : La réponse classique inviterait à consulter un planificateur financier ou un spécialiste en fiscalité. Une situation peut être unique, voire complexe, et comporter des nuances particulières qui justifieraient le déboursé d’honoraires afin de minimiser l’impact fiscal ou d’éviter les mauvaises surprises. Ou encore, ne serait-ce que pour effectuer adéquatement sa déclaration. Cette réponse reste valable et pertinente.