Vers une troisième année de recul ou un redressement en logement ?

Il y a une véritable crise du logement, c’est le moins que l’on puisse affirmer. La gravité de la situation exige que le gouvernement mobilise rapidement l’ensemble des partenaires concernés afin de déployer un plan de redressement majeur et rassembleur.

Le bilan

Après un sommet atteint en 2021, les mises en chantier résidentielles au Québec ont régressé en 2022 de 16 %, suivi d’un repli deux fois plus prononcé en 2023, soit une dramatique chute de 32 %.

Dramatique, car cette atonie frappant la construction résidentielle fait d’autant plus mal qu’elle survient au moment où le Québec voit sa population s’accroître à un rythme qui n’a pas été observé depuis la fin du « bébé boom ». Il s’est ajouté plus de 300 000 personnes au cours des deux dernières années, soit une croissance de 3,5 %. 

Que l’économie du Québec soit techniquement en récession ou en ralentissement, le fort recul des mises en chantier n’est certainement pas étranger à cet état de fait. 

Selon des économistes de la Banque Nationale du Canada, « le déficit de l’offre a atteint un nouveau record » .

On constate alors que la hausse des prix pour se loger est largement supérieure à l’inflation globale. En fonction des plus récentes données, le « logement a poursuivi sa contribution démesurée à l’inflation globale » . Pour le Canada, la différence entre l’inflation des loyers et l’inflation de l’IPC « est la plus élevée depuis plus de 60 ans » et l’inflation des loyers « est la pire en plus de 40 ans ». Les reculs observés au Québec dans les mises en chantier participent également au fait que la croissance des prix pour se loger est plus forte ici qu’en Ontario et en Colombie-Britannique.

Cette situation contribue aussi au fait que les prix des propriétés sont toujours en progression. D’après Royal LePage, la valeur des propriétés dans le Grand Montréal s’est accrue de 30,6 % depuis 2019. Soulignons qu’au cours des deux dernières années, la population s’est accrue de 5 % pour la région métropolitaine de recensement de Montréal et de 7 % pour l’île de Montréal.

La perspective

Pour 2024, Desjardins anticipe pour le Québec un troisième repli consécutif. Pour sa part, la Commission de la construction du Québec prévoit pour l’année qui s’amorce une baisse des heures travaillées dans le secteur résidentiel, quasiment du même ordre que celle observée en 2023.

Les besoins

Dans sa dernière mise à jour concernant la quantité de logements nécessaire d’ici 2030 pour revenir à un niveau d’abordabilité observée vers 2004, la SCHL indique qu’il faudrait construire au Québec 860 000 logements de plus que le nombre anticipé de nouvelles constructions, soit un total de près de 1,2 million d’unités à construire. En prenant en compte les données pour 2023, cela signifie qu’il faudrait annuellement environ 164 400 nouvelles unités mises en chantier, cela pour les sept prochaines années !

Pour les 10 dernières années, la moyenne annuelle est de 47 500 unités. En voulant ramener dès 2030 les niveaux d’abordabilité observés vers 2004, l’horizon de rattrapage choisi est beaucoup trop serré. Toutefois, ce rapport illustre bien les besoins et l’ampleur de la tâche !

Le nécessaire plan de redressement

La somme de 1,8 milliard de dollars annoncée dans Le point sur la situation économique et financière du Québec de l’automne 2023 est un geste significatif mais, compte tenu de l’ampleur de la crise, il faut une plus grande panoplie de mesures et, fort probablement, des budgets supplémentaires.

Des initiatives conjoncturelles, pour atténuer principalement les effets de l’inflation et des taux d’intérêt, et structurelles, pour notamment simplifier les processus d’approbation, améliorer la productivité, faire face aux pénuries de main-d’oeuvre et s’adapter aux changements climatiques, particulièrement en permettant une densification plus appropriée autour des axes de transports collectifs et de services, sont nécessaires.

Il est essentiel que le Gouvernement du Québec convoque l’ensemble des partenaires. Le Québec doit se doter d’un plan de redressement majeur avec des objectifs ambitieux mais réalisables. Un plan de redressement qui met à contribution l’ensemble des acteurs, lesquels doivent aussi apporter leur propre contribution à cet effort national qui s’impose, et qui couvre l’ensemble du continuum (logement social et communautaire, logement abordable et accès à la propriété).

Avec toutes les suggestions mises de l’avant au cours des derniers mois, dont celles d’une coalition de 21 acteurs, et les consultations menées par la ministre de l’Habitation, ainsi qu’avec les gestes posés par certaines municipalités et le gouvernement fédéral, il est temps de passer collectivement à l’action. Il y a urgence à amorcer une sortie de crise dont les graves conséquences sociales, économiques et humanitaires, voire environnementales, ne sont plus à démontrer.

En ce début de 2024, s’attaquer résolument à la crise du logement est l’un des principaux défis que doit relever le Québec.

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